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海外购地标:探底还是探险?

近几年来,中国一些大型民营和金融集团频频涌入海外地产市场,从纽约大通曼哈顿大厦、通用汽车大厦、华尔道夫酒店,到位于伦敦金融城中心的劳合社大厦,众多世界一线城市的地标建筑被中国买家购入囊中。每次看到这类购并事件,我都会想起1989年日本三菱公司斥资20亿美元买入纽约洛克菲勒中心的壮举,以及1995年不得不将这一物业重新贱卖给洛克菲勒家族的尴尬。

从2009年到2014年,中国对外房地产投资总额从6亿美元升至150亿美元,投资的地域范围主要集中在英美和澳大利亚的门户城市,投资标的包括酒店、商业写字楼和居民住宅各种类型。有报告分析,中国已出现了三次海外房产购买浪潮,目前正在经历第四轮。最初出海的投资者主要是主权财富基金和国有银行,目的在于投资优质资产和购买写字楼用于自用。第二轮浪潮的投资主体以品牌开发商为主,如万科、绿地、碧桂园、雅居乐,意在拓展海外市场开发物业项目。近两年掀起的第三轮浪潮则以投资基金和保险公司为代表,如平安保险、安邦保险等,积极寻求高投资回报的物业。而正在袭来的第四波浪潮中,除了前三轮的投资者继续在海外房地产领域有所作为外,一些超高净值人士、中小型国企和开发商也将紧随其后。

这一波又一波的海外“抄底”潮背后,自然少不了内外因推动。从国内层面来说,政府出台各种限购政策打压房地产市场,而且经济增长放缓、市场需求萎缩、投资成本飙升、供方市场竞争激烈,均导致房地产利润空间和投资价值减弱。另一方面,中国政府也逐步放松对外房地产投资的政策限制,例如允许保险行业将15%的资产用于投资境外房地产项目。在国际层面,人民币升值,美国经济正在复苏而投资者相信房地产行业仍处于价值低估阶段,而且纽约、伦敦等国外门户城市与国内一线城市之间的房地产价格差异并不悬殊,都是动因。加之海外融资渠道广、成本低,种种迹象令人以为投资海外房地产市场的回报率似乎要比国内高。此外,投资移民的“噱头”也极大地催化了中国富裕阶层对海外房产的需求。

除了潜在的盈利机遇,中国企业投资海外房地产、购买地标建筑,也可能是出于树立国际品牌的考虑。但这种惯性“抄底”思维究竟是福是祸?迅猛的海外房地产扩张步伐会不会重蹈日本上世纪80年代的覆辙?这些问题尚无定论,但在我看来,海外房地产市场对中国投资者来说确实貌似“秀色可餐”,实则暗藏危机。

首先,中国投资者蜂拥而上抄底海外资产、购买他国地标建筑的做法,容易引起当地居民的反感和抵触。大量资本流入房地产行业必然导致当地房价的上升,会引发当地居民的不满。2014年,韩国叫停多个地产项目,防止投机性中国资本的流入,就是中国企业在海外遭遇的一次政策抵触。为避免房价飙涨和房地产市场的泡沫,英国、新加坡等政府近年来迫于舆论压力取消房地产投资移民政策,也增加了中国企业投资海外地产市场的风险和不确定性。

其次,这些资产很有可能一经转手便丧失其原有的吸引力。这在安邦收购华尔道夫酒店上体现得尤为明显。华尔道夫酒店一直以严密的安防措施成为外国政要、上流人士在纽约的首选下榻之地。但安邦收购这家酒店后,美国政府对酒店的安全性表示质疑,甚至考虑对重新翻修的华尔道夫酒店进行国家安全审查,防止中国政府利用其进行间谍活动。这一审查不仅决定了安邦收购计划的成败,更有可能影响酒店未来的声誉和收益。

再者,海外房地产投资的另一个隐患在于中国房地产商的融资环境趋紧。国内融资渠道的匮乏和高利息成本,使中国房地产投资者不得不依赖离岸资本市场以维系其海外项目。但就目前看来,不论是佳兆业违约事件引发中国地产商遭遇国际债券市场的“冷眼”,还是信托基金撤出对房地产业的融资,都给本已债台高筑的房地产商雪上加霜。因此,在当前海外资本市场融资不畅的情况下,中国企业似乎更应当谨慎地计划自己的海外扩张进程,避免不必要的损失和资金链的断裂。

另外,文化、税收、法律、劳工制度、环境保护,市政规划的变化,汇率的波动,海外房价“探底”的疑问,老牌地标建筑能否升值的不确定性,以及房产经济泡沫的风险等等因素,都决定了中国企业在开发或是购买境外物业时所走的每一步都有可能是陷阱。因此,以大胆著称的中国企业海外投资房地产应处处小心,充分考虑可能面临的风险,平衡好收益和风险的关系,避免盲目和志在必得的心态。

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